מכירת דירה מחיר למשתכן הוא תהליך ייחודי ושונה ממכירת דירה רגילה. אם רכשתם דירה במסגרת תוכנית זו ואתם שוקלים למכור אותה, חשוב להכיר את הכללים וההגבלות. עליכם להבין מהן האפשרויות העומדות לפניכם ואת הדרכים לבצע את התהליך בצורה חלקה ובטוחה. אנו מתמחים בעסקאות נדל"ן מסוג זה ונסייע לכם לצלוח את התהליך בצורה מיטבית. במדריך זה ריכזנו עבורכם כל מה שאתם צריכים לדעת על מכירת דירה במחיר למשתכן, מה ניתן לעשות במקרים חריגים ועוד.
קצת על תוכנית המחיר למשתכן
תוכנית "מחיר למשתכן" היא אחת מהיוזמות המשמעותיות של הממשלה בתחום הדיור. התוכנית הושקה כדי לתת מענה למשבר הדיור בישראל. מטרתה להקל בעיקר על צעירים המעוניינים לרכוש דירה במחיר מופחת. הרעיון פשוט – המדינה משווקת קרקעות לקבלנים במחירים נמוכים. כדי למנוע ניצול של ההטבה לצורכי השקעה, המדינה קבעה מגבלות על מכירתן.
הגרלת המחיר למשתכן
לתכנית מחיר למשתכן יכלו להירשם זכאים העומדים בתנאים שנקבעו ועליהם נפרט בהמשך. ההרשמה מתבצעת באופן מקוון דרך אתר משרד השיכון. לאחר קבלת הזכאות, ניתן להירשם להגרלות המתקיימות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ. ניתן להירשם להגרלות במספר פרויקטים במקביל, אך לכל היותר בשלושה יישובים שונים. עם תום שלב ההגרלה, הזוכים מקבלים הודעה ונדרשים לבחור דירה מתוך ההיצע הקיים, בהתאם למיקומם ברשימת ההגרלה.
תנאי מכירת דירה שנרכשה במסגרת תוכנית המחיר למשתכן
כל מי שרכש דירה במסגרת תוכנית החיר למשתכן מחויב להחזיק בה לפחות חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) או שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה, לפי המוקדם מבין השניים. שימו לב, מכירת הדירה בטרם עברה התקופה המוגדרת תגרור קנס בגובה מאות אלפי שקלים. לכן, כדאי להבין היטב את תנאי התוכנית ותקופת הצינון הנדרשת. נבחן שני מקרים לחישוב מועד המכירה האפשרי:
דוגמא אחת: זכיתם בהגרלה בשנת 2020, וכעבור שנה (2021) קיבלתם אישור אכלוס. תוכלו למכור את הדירה כעבור חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס), בשנת 2026.
דוגמא שנייה: זכיתם בהגרלה בשנת 2020, אך במקרה זה חל עיכוב במסירה וקיבלתם אישור אכלוס ארבע שנים לאחר הזכייה – בשנת 2024. במקרה זה נוכל לנצל את האפשרות למכור את הדירה שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה, בשנת 2027, קרי – שלוש שנים בלבד ממועד איכלוס הדירה.
עם זאת, ניתן להגיש בקשה לוועדת חריגים, הפועלת תחת משרד הבינוי והשיכון. הוועדה בוחנת כל מקרה לגופו ולעיתים מאשרת מכירה מוקדמת של הנכס, ללא קנס.
ועדת חריגים בתכנית המחיר למשתכן
אם אתם עומדים בפני מצב מיוחד שמחייב מכירת הדירה לפני תום תקופת ההגבלה, ניתן להגיש בקשה לוועדת החריגים. בין המקרים שמוכרים על ידי הוועדה ניתן למצוא:
- גירושין: כאשר בני זוג שהתגרשו מחזיקים במשותף בדירה, ואף אחד מהם אינו מסוגל לרכוש את חלקו של השני.
- פטירה של אחד מבעלי הדירה: מקרה בו בעל הדירה או אחד מבעלי הדירה נפטר.
- מחלה קשה או מוגבלות רפואית: מחלות חמורות או מצבים רפואיים הדורשים מעבר למקום מגורים אחר.
- קשיים כלכליים קיצוניים: אנשים שנקלעו למצוקה כלכלית ואינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא.
כדי להגיש בקשה, יש להגיש מסמכים תומכים, כגון אישורי הכנסה, מסמכים רפואיים, פסקי דין בענייני גירושין. חשוב לציין שלא כל בקשה מאושרת, גם אם במסגרת התנאים המפורטים. כדי למצות את כל האפשרויות לקבלת האישור חריג, מומלץ להתכונן מראש ולהתייעץ עם עורך דין מנוסה שיסייע בהגשת בקשה מפורטת ומסודרת.
דברים חשובים שצריך לבדוק לפני מכירת דירה מחיר למשתכן
לאחר סיום תקופת ההגבלה או קבלת אישור חריג, ניתן להתחיל בתהליך המכירה. כאמור, מכירת דירה שנרכשה במסגרת תוכנית המחיר למשתכן שונה מעסקת מכירה רגילה. עסקה זו דורשת התייחסות לנושאים נוספים, בניהם:
- בדיקת הזכאות למכירה: יש לוודא שהדירה אכן ניתנת למכירה ללא קנס או בהיתר מיוחד.
- הערכת שווי הדירה: שירותי שמאות מומלצים בטרם כל עסקת מכר, אך בייחוד במקרה זה. מאחר ומדובר בדירה שנרכשה במחיר מוזל, שמאי יסייע לכם להבין את שוויה האמיתי של הדירה בשוק החופשי.
- רישום הערת אזהרה: על פי החוק, בעת הרכישה נרשמת הערת אזהרה לטובת המדינה או משרד הבינוי והשיכון. רישום זה נועד למנוע ביצוע עסקת מכר לפני תום תקופת ההגבלה. הערה זו צריכה להימחק בלשכת רישום המקרקעין לפני השלמת המכירה.
- ניסוח חוזה מכר: עליכם לוודא כי חוזה המכר נערך באופן מקצועי, תוך התייחסות לכל ההיבטים המשפטיים והמיסויים בעסקה.
- אישור העסקה על ידי משרד הבינוי והשיכון: לפני רישום העסקה, יש לקבל אישור ממשרד הבינוי והשיכון, המאשר כי המכירה מתבצעת כחוק.
- השלמת העסקה ורישום הדירה בטאבו: לאחר קבלת כל האישורים, ניתן להשלים את העברת הזכויות על שם הקונה החדש.
החזקת דירה נוספת לצד דירה במחיר למשתכן
בהתאם לתנאי התוכנית, קיימות מגבלות לא רק על מכירת הדירה אלא על רכישה והחזקת דירה נוספת. התוכנית מגדירה שני סוגי זוכים, אשר לכל אחד מהם תנאים ייחודיים לעניין זה:
- מחוסרי דיור – מי שלא החזיקו דירה בבעלותם בחמש השנים האחרונות. אלו אינם רשאים לרכוש דירה נוספת עד להשלמת הרכישה בתוכנית.
- משפרי דיור – בעלי דירה נוספת בעת הזכייה. מחויבים למכור את דירתם הקודמת בתוך פרק זמן מסוים.
שימו לב – זוכה אשר רכש דירה בשוק הפרטי לפני מימוש הזכייה, עלול להיות מחויב בקנס בגובה מאות אלפי שקלים. הגבלות אלו חלות עד לרגע חתימת חוזה הרכישה במסגרת התוכנית. לאחר כניסת החוזה לתוקף, אין מגבלות על רכישת נכסים נוספים. הדבר כרוך בביטול ההטבות להחזקת דירה יחידה.
קבלת דירה בירושה או נישואין לבן/בת זוג שבבעלותם נכס לאחר הזכייה
במקרה של נישואין לבן/בת זוג שבבעלותם נכס או ירושת דירה לאחר הזכייה, יש לבדוק את ההשלכות מול משרד השיכון ולבחון אפשרות להגיש בקשה מיוחדת לוועדת החריגים. במקרים אלו מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין המתמחה בתוכנית מחיר למשתכן.
מכירת דירה מחיר למשתכן – הזדמנות שאסור לפספס!
מכירת דירת מחיר למשתכן עשוי להיות תהליך מורכב. הדבר דורש הבנה ובחינה מעמיקה של הדברים והתנהלות זהירה ובטוחה סביב הגבלות העסקה. עם זאת, זהו מאמץ שווה שעשוי להניב לכם רווחים משמעותיים. כך לדוגמא, דירות מחיר למשתכן בעפולה נמכרו ברווח של כ162%, דירות באשקלון אשר נמכרו ברווח של 138% ועוד דוגמאות נוספות ברחבי הארץ.
ליווי של עורך דין מקרקעין במכירת דירה מחיר למשתכן
מכירת דירה במחיר למשתכן היא עסקה המשלבת תקנות ייחודיות, אישורים מרשויות וסיכונים משפטיים שיש לנהל בזהירות. משרדנו מתמחה בליווי מכירת דירות מחיר למשתכן, כולל הגשת בקשות לוועדת חריגים, ביטול הערות אזהרה, ניסוח חוזים וניהול מו"מ המשפטי מול הקונים. ליווי מקצועי יבטיח שהעסקה תתנהל ללא תקלות ושתעמדו בכל דרישות החוק, תוך מקסום הרווח מהמכירה.
מתכננים למכור דירה במחיר למשתכן? אנחנו כאן בשבילכם!
צרו קשר עם משרד עורכי דין משה זילברמן לתיאום פגישה וייעוץ אישי, ונשמח ללוות אתכם בכל שלבי המכירה.
